În primul articol am văzut cum au evoluat randamentele acțiunilor de-a lungul timpului, atât pe piața americană, cât și pe cea locală, românească, uitându-ne la performanțele indicilor reprezentativi S&P 500, respectiv BET Index.
În privința imobiliarelor însă, datele privind evoluția prețurilor și randamentelor acestora nu sunt chiar atât de clare ca în cazul acțiunilor, în special pentru că imobiliarele, în general, nu sunt tranzacționate ca active financiare cotate permanent la piață. Este adevărat că în perioada recentă au apărut din ce în ce mai multe vehicule financiare prin care investitorii să poată lua expunere pe piața imobiliară și prin titluri tranzacționabile, de la REIT-uri (Real Estate Investment Trust) la REOC-uri (Real Estate Operating Company). Acestea sunt entități juridice similare companiilor, care operează ca fonduri deschise de investiții imobiliare. Astfel, un investitor poate cumpăra acțiuni, sau unități de fond și în acest mod să investească indirect pe diverse segmente de piață imobiliară, care se regăsesc în portofoliul administrat al acestor vehicule.
Ele au început să apară însă în anii 1960, în Statele Unite, și există date financiare clare privind evoluția lor începând cu anul 1972 – le-am prezentat mai jos, pentru o imagine a performanței lor. Indicele reprezentativ folosit este FTSE Nareit și am luat în calcul reinvestirea dividendelor (generate din chirii) pe parcurs, deci arată randamentul total.
Până la apariția acestor vehicule, dar în mare parte și ulterior, imobiliarele constau însă în investiții private, ale fiecărui investitor în parte, pe cont propriu, fără un sistem intermediar și un cadru general organizat precum bursele de valori. De aceea, este poate mai important să vedem cum a performat acestă modalitate de investire în imobiliare de-a lungul timpului.
De fapt, aceasta poate că este cea mai răspândită formă de investiție majoră existentă până în prezent, pentru simplul fapt că și cei neinteresați de a investi în mod deliberat, sau conștient, o fac. Mă refer aici la cei care decid să devină proprietari ai unui imobil în care să locuiască. Și pentru ei aceasta reprezintă o investiție, chiar dacă nu o fac cu intenția de a genera câștiguri ulterioare, în primul rând prin prisma economisirii costului de oportunitate al închirierii unui imobil similar. Este adevărat, această formă de investiție imobiliară presupune o administrare mai activă din partea investitorului. Acesta trebuie să se ocupe de închiriere, eventuale reparații și să gestioneze cât mai eficient perioadele de vacantare ale imobilului, care inevitabil pot apărea din când în când.
La acest venit recurent generat de imobiliare, fie ascuns sub forma economisirii costului cu chirii ulterioare, fie tangibil și vizibil, sub forma de chirii percepute de proprietar – dacă decide să închirieze imobilul – se adaugă și potențialul de apreciere a valorii proprietății în timp. Ambele laturi ale acestor investiții sunt importante și trebuie luate în calcul.
Pentru aspectul aprecierii valorii, sau creșterii prețurilor de piață în timp, a fost alocată o atenție mai mare din partea specialiștilor decât pentru prima latură. Spre exemplu, este binecunoscut indicele pentru piața imobiliară rezidențială americană Case-Shiller Home Price (preluat de S&P și devenit ulterior S&P Corelogic Home Price Index), creat de profesorul Robert Shiller, laureat al premiului Nobel pentru economie, împreună cu economistul Karl Case, care arată evoluția acestei piețe pe o perioadă foarte îndelungată, începând chiar cu 1890. Însă, după cum sugerează și denumirea, indicele ia în calcul doar prețurile de vânzare, captând astfel doar o parte din beneficiile unor astfel de investiții și facând abstracție de latura generatoare de venituri a lor. Ori, această latură este chiar mai relevantă în cazul imobiliarelor decât sunt dividendele în cazul acțiunilor, pentru că imobiliarele distribuie automat tot profitul pe care îl generează către proprietar având practic, ca să facem o paralelă cu acțiunile, o “rată de distribuire a dividendului” de 100% , în timp ce companiile optează între a plăti dividende și/sau a reține profiturile respective în cadrul lor, lucru care se reflectă în timp în prețul acțiunilor. De aceea, este necesar să vedem în continuare cum au performat investițiile imobiliare incluzând veniturile generate de acestea pe parcurs proprietarilor, pe segmentul rezidențial.
Rezultatele de mai jos ne arată randamentele anualizate reale și totale, deci care țin cont și de inflație și de reinvestirea veniturilor generate pe parcurs, pentru piața imobiliarelor rezidențiale, în 16 economii importante de-a lungul ultimelor decenii.
Uitându-ne la datele existente, putem vedea că aceste două clase majore de active investiționale au performanțe și potențial generator de câștiguri similare pe termen lung. Astfel, putem concluziona în urma celor prezentate, că atât acțiunile cât și imobiliarele, cu asemănări sau deosebiri, avantaje sau dezavantaje specifice, au potențialul de a crește substanțial capitalul investitorilor.
Chiar dacă nu în mod miraculos și peste noapte, cum poate am fi tentați să ne dorim uneori, cu răbdare și disciplină, aceste clase de active ne pot livra beneficii semnificative pe termen lung și, satisfăcând totodată nevoia și importanța diversificării, le putem pune simultan și cu încredere la treabă pentru noi.
Vlad-Mircea Ionescu, Administrator de Risc
Informațiile cuprinse în prezentul articol sunt cu caracter informativ și prezintă opinii personale ale autorului. Opiniile prezentate în cadrul articolului nu reprezintă o consiliere financiară personalizată cu privire la investiții sau consiliere fiscală/juridică. În situația în care intenționați să investiți într-unul dintre fondurile administrate de către SAI Certinvest SA, citiți Prospectul de emisiune și Informațiile cheie destinate investitorilor (DICI). Performanțele anterioare ale fondurilor nu reprezintă o garanție a câștigurilor viitoare. SAI Certinvest S.A. nu este responsabilă în privința potențialelor pierderi rezultate în urma tranzacțiilor desfășurate în concordanță cu ideile exprimate în acest articol. De asemenea, autorul își rezervă dreptul de a modifica datele prezentate în articolele postate, fără nicio notificare prealabilă. Preluarea integrală sau parțială a informațiilor prezentate în articolele postate pe blog se va face doar cu precizarea sursei.